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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

动科普|交友变“交钱”？当心交友软件暗藏“诱导消费”******

　　 【万万没想到！App花样套路大解密④——交友平台篇】

　　一对一交友、秀场直播、语音陪玩、视频直播……近年来，社交交友类应用逐渐深入到终端用户的日常生活中。

　　然而，一些社交App打着交友名义进行“情感欺诈”，不仅侵犯了用户权益，更严重影响了网络生态。接下来，我们来盘点部分社交交友类App中暗藏的风险。

　　风险一：应用内存在低俗色情内容

　　①低俗挑逗性聊天内容

　　用户收到低俗挑逗性的聊天内容，包括充斥性暗示的文字、语音或是图片。

　　②社区内存在低俗色情内容

　　有些社交交友类应用具有用户社区或论坛模块，本意是为了增强应用的社交性，但部分社交交友应用缺少对社区论坛内用户发布内容的监管及审核，导致社区内出现低俗色情内容。

　　③用户个人简介中存在低俗色情内容

　　部分社交交友类应用对用户提交的个人简介等资料审核不严，在用户个人简介中存在低俗色情内容，包括但不限于使用含性暗示的图片或文字等，有些应用还存在为色情平台引流的情况。

　　风险二：应用内存在诱导付费行为

　　交友类应用常见产品模式是限制用户的发言次数或视频通话功能，需要用户付费充值使用。然而，部分交友应用在用户注册或登录后发送大量交友信息，或发送视频聊天等，通过一些不合规行为诱导用户付费。

　　①应用内的概率性游戏公示不合规

　　用户使用应用内代币参与游戏，最终能否获得更高代币价值的奖品，存在一定概率。按照规定，这类游戏需公示虚拟服务的名称、性能、内容、数量及抽取概率。但是一些应用没有公示明确的奖品抽取概率，诱导用户进行不理智的充值抽奖。

　　②主动弹出视频通话诱导用户付费

　　部分应用会主动弹出视频通话邀请，这些邀请往往来自于用户没有主动交流过的对象，在邀请页面会放上提前录制好的女性用户视频，诱导用户付费接听。更有甚者，在应用后台频繁弹出视频通话邀请。

　　③频繁发送定制化消息诱导用户付费

　　部分交友类应用还会限制用户发送消息，用户想要聊天需要付费充值。此类交友应用中存在给用户频繁发送大量聊天消息的现象，这类聊天信息有明显的话术痕迹，通过这种方式增加用户的留存率，诱导用户充值发言。

　　风险三：应用内存在擦边博彩的游戏玩法

　　一些交友类应用在应用内设置概率性游戏，比如，抽奖、砸金蛋、盲盒机等。这种游戏玩法跟博彩趋同，充当赌注的虚拟道具或货币最终会与现实货币挂钩。

　　①用户通过充值获得代币参与概率性游戏

　　部分社交交友类应用存在转盘抽奖等概率性游戏。用户通过充值获得代币，如积分、钻石一类的应用内货币，可以用于参与此类概率性游戏。

　　有部分应用设置了只能用于参与概率性游戏的代币，应用内的代币目的是为了购买娱乐性、表演性服务，但当代币只用于概率性游戏时，其目的已经偏离了代币的初衷。

　　②应用存在将概率性游戏奖品变现的途径

　　在用户参与概率性游戏获得更高价值的奖品后，擦边博彩的游戏玩法还会存在用户能将此类奖品变现的途径，使得当赌注的虚拟道具或货币最终与现实货币挂钩。

　　比如，用户通过将代币、虚拟道具等打赏赠送给自己账号，最终可以将参与游戏获得的奖品折换成现实货币。

　　风险四：应用的青少年模式不合规

　　部分交友类应用提供了直播服务，按照相关规定应设置青少年模式，禁止未成年人观看直播和充值打赏。然而，这类应用的青少年模式大多形同虚设。

　　①没有提供青少年模式

　　部分应用提供直播服务，有打赏功能，但是这类应用以未成年身份注册时能正常使用，且不会对用户进行限制和提示用户开启青少年模式。应用内也找不到青少年模式的开关。

　　②青少年模式无效

　　部分应用虽然有青少年模式的开关，但在青少年模式下应用内容和功能都没有明显变化，同样可以观看直播，进行充值付费打赏等。

　　风险五：应用的实名认证功能不合规

　　交友类应用通过实名认证：一是可以确保用户的真实性，更有利于平台监管；二是可以有效预防网络诈骗；三是严格的实名认证机制能起到保护青少年，为未成年人提供良好网络环境的作用。

　　然而，有部分交友类应用的实名认证并没有验证审核，用户提交虚假资料也可以通过认证，还有部分应用没有实名认证机制。

　　专家提醒

　　内容安全是互联网企业的生命线，也是互联网行业的行为底线。网络社交平台在为用户提供人际互动良好体验的同时，也容易助长一些违法犯罪和社会不良现象。对于用户来说，要以健康的心态参与网络平台社交互动，切忌抱着“猎奇”“猎艳”等不良心态，避免落入犯罪分子编织的“陷阱”。与此同时，平台应加强监管治理，切实担负起主体责任，维护行业良好秩序。（部分内容综合自人民日报）

　　监制：张宁 策划：李政葳 制作：姚坤森

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）